近日，一家擔(dān)保公司廣告稱，將貸款轉(zhuǎn)為住房抵押貸款（這里指房產(chǎn)抵押經(jīng)營抵押貸款），200億元抵押貸款一年可節(jié)省5億元。

抵押貸款通常是指個(gè)人住房抵押貸款。 住房抵押貸款是指房地產(chǎn)抵押企業(yè)抵押貸款，抵押主體通常是中小企業(yè)。 兩者本來是兩種不同類型的抵押貸款，在申請資格、資金用途、利率等方面都有所不同。 抵押貸款利率很低，但審查越來越嚴(yán)格。

那么，這種中介機(jī)構(gòu)如何應(yīng)對建行的嚴(yán)格審批呢？

一家擔(dān)保公司人士表示，客戶與中介機(jī)構(gòu)達(dá)成合同后，中介機(jī)構(gòu)幫助客戶準(zhǔn)備了相關(guān)材料。 客戶向建行申請?zhí)崆皟斶€抵押貸款并獲得批準(zhǔn)后，中介機(jī)構(gòu)向客戶提供過渡資金，用于清償客戶個(gè)人財(cái)產(chǎn)的剩余抵押貸款，并向建行申請進(jìn)一步抵押并獲得抵押貸款。 最后，客戶用獲得的抵押貸款還清中介機(jī)構(gòu)提供的過橋資金并支付服務(wù)費(fèi)。 剩余資金可供客戶自由使用。 整個(gè)過程通常需要20天左右。

另外，按揭貸款的抵押金額通常不低于房產(chǎn)價(jià)值的70%，服務(wù)費(fèi)視難度而定，通常為抵押金額的1%-3%，過橋資金日利率約為1/1000。

中介機(jī)構(gòu)花樣百出。

據(jù)某大型國有交通銀行客戶總監(jiān)介紹，銀行收到的住房抵押貸款資金只能用于企業(yè)經(jīng)營，且申請人必須是經(jīng)營正常、能提供3年?duì)I業(yè)額的企業(yè)。 建行雖然審核標(biāo)準(zhǔn)比較嚴(yán)格，但也需要持有住房抵押貸款客戶名義的營業(yè)執(zhí)照。 公司注冊期限必須在1年以上，作為公司股東的時(shí)間必須在3個(gè)月以上，持股比例不得超過10%。

對此，有中介機(jī)構(gòu)表示，可以幫助出售成立一年以上的公司。 雖然理論上這個(gè)過程至少需要3個(gè)月，但有一種方法可以立即完成。

上述擔(dān)保公司人士還表示，其與當(dāng)?shù)囟嗉医ㄔO(shè)銀行關(guān)系密切，可以幫助客戶建立關(guān)系。 并非所有客戶都會(huì)向CCB申請批準(zhǔn)。 如果和農(nóng)行沒關(guān)系，怎么辦業(yè)務(wù)？

事實(shí)真的如此嗎？

一位城市商業(yè)建設(shè)銀行的員工表示：建行員工幾乎不可能與中介機(jī)構(gòu)存在利益關(guān)系，一旦被發(fā)現(xiàn)就會(huì)被開除。

房貸行業(yè)人士李偉（化名）也透露，絕大多數(shù)中介機(jī)構(gòu)都是靠信息不對稱賺錢，與農(nóng)行并沒有合作關(guān)系。

專家：謹(jǐn)防風(fēng)險(xiǎn)。

假設(shè)以上操作都能順利完成，真的像之前廣告說的那么實(shí)惠嗎？

資深業(yè)內(nèi)人士劉超（化名）：短期來看，“抵押”的資金成本確實(shí)低于貸款。 但從長遠(yuǎn)來看，由于“房貸”大多需要每年還款，很多客戶需要墊付資金過橋，因此房貸利率遠(yuǎn)低于貸款利率。 如果抵押品價(jià)值增加，實(shí)際資金成本就會(huì)更高。 這還不包括中介服務(wù)費(fèi)。

他表示，房貸轉(zhuǎn)房貸最大的風(fēng)險(xiǎn)是建行是否同意續(xù)貸。 如果客戶因信用審查和業(yè)務(wù)原因不同意續(xù)貸貸款一萬元哪里好貸款，那么客戶每年要支付大筆的過橋費(fèi)。 一些人正計(jì)劃出售房屋，因?yàn)樗麄冐?fù)擔(dān)不起低廉的過橋費(fèi)。

此外，還存在建行向房地產(chǎn)市場追貸、提前收回違法抵押貸款的情況。 招商建設(shè)銀行北京分行曾表示，在發(fā)現(xiàn)多筆非法流入房地產(chǎn)市場的抵押貸款后，已提前提取。

廣州建設(shè)銀行北京分行相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，年初房貸后通過系統(tǒng)監(jiān)控房貸資金流向時(shí)發(fā)現(xiàn)，某房貸賬戶的房貸資金已流向其關(guān)聯(lián)公司，立即提前收回房貸。

高文律師事務(wù)所律師鄭文彥認(rèn)為，偽造虛假條件申請住房抵押貸款的客戶，可能面臨建行審核、暫停抵押貸款、提前還貸等風(fēng)險(xiǎn)貸款一萬元哪里好貸款，從而影響個(gè)人申請。 其次，您可能面臨抵押貸款欺詐指控。 客戶可能因利率差異而造成難以估量的結(jié)果，且得不償失。

某建行小額按揭客戶總監(jiān)也強(qiáng)調(diào)，客戶在與中介機(jī)構(gòu)交涉時(shí)會(huì)泄露個(gè)人信息，埋下隱患。 此外，客戶將抵押資金轉(zhuǎn)移到個(gè)人或親屬以外的賬戶也存在風(fēng)險(xiǎn)。