40萬房貸多收9%利息！澳央行揭秘：為何銀行偏愛“只還利息”房貸

ACB News《澳華財經(jīng)在線》4月17日訊 風(fēng)靡澳洲樓市的“只還利息”（Interest-Only）房貸，最近成了監(jiān)管層嚴(yán)查的重點對象。2003年時，這類房貸在銀行所有自住房貸款中占比為10%，在投資房貸款中占比50%，而目前，這兩個比例分別上漲到23%和64%。

與以前相比，自住房的“只還利息”房貸比例猛增了一倍多，現(xiàn)在每四筆自住房貸款中，就有一筆是“只還利息”房貸，而投資房貸款中更有三分之二是“只還利息”房貸。

2014年底，證券與投資委員會（ASIC）開始調(diào)查銀行是否違反了消費(fèi)者信貸規(guī)定，重點對象即“只還利息”類房貸。上個月，APRA做了更嚴(yán)格的規(guī)定，要求銀行“只還利息”類貸款不能超過30%

“只還利息”房貸并不是真的只還利息，是將還貸期（一般為30年）分為兩個階段。第一個階段通常為5年，在這一階段借款人只付貸款利息而不用付本金。在第二個階段，借款人需要還本付息。

這種房貸之所以受到借款人的歡迎，因為表面上看，它減輕了借款人的經(jīng)濟(jì)壓力。例如一筆為期25年，利率為5%的30萬元的按揭貸款，還本付息方式的月還款額為1754元。但如果是用“只還利息”的方式，在貸款第一階段，月還款額為1250元。

還有一個重要的好處，就是利息可以抵稅。對于“只還利息”房貸，借款人第一階段每月所付的利息都可以在應(yīng)納稅收入中扣除，但是若采用還本付息的方式，所付的本金部分則無法從應(yīng)納稅收入中扣除。因此可以說負(fù)扣稅制度“誘使”了借款人選擇“只還利息”房貸。

如前文所述，銀行的“只還利息”類房貸無論從規(guī)模還是比例來看，都在不斷擴(kuò)張，為何銀行如此熱衷于這類貸款，以至遭遇了監(jiān)管層的“打壓”呢？

原因當(dāng)然不外乎利潤驅(qū)使。那么與“正常”房貸相比，“只還利息”房貸的利潤要高出多少？在上周央行發(fā)布的《金融穩(wěn)定報告》中，專門對“只還利息”房貸做了案例分析。其中一張圖清楚地揭示了“只還利息”房貸的利潤誘惑。