引言：地產(chǎn)君在之前的文章中有簡(jiǎn)單提到：美國(guó)貸款買(mǎi)房時(shí)按揭利息可以沖抵個(gè)人收入，最終達(dá)到減少個(gè)人所得稅的目的。有不少朋友給地產(chǎn)君留言，想要更詳細(xì)地了解按揭利息抵扣政策的細(xì)節(jié)，以及稅改后按揭利息抵扣政策對(duì)買(mǎi)房者的影響。本文將為你詳細(xì)解答有關(guān)房屋抵押貸款利息扣除的一些常見(jiàn)問(wèn)題。

?什么是抵押貸款利息？

?房屋抵押貸款利息扣除的對(duì)象有哪些？

?我可以扣除的金額是否有限制？

什么是抵押貸款利息？

在美國(guó)，可抵扣抵押貸款利息是指你用于購(gòu)買(mǎi)、建造或大幅改善主房屋或第二套住房，而需要為所擔(dān)保的貸款支付的利息。

規(guī)則是：在2018年之前，符合扣除條件的最高債務(wù)金額為100萬(wàn)美元，2017年后最高債務(wù)額限制在75萬(wàn)美元，截至2017年12月14日之前存在的抵押貸款將繼續(xù)享受與舊規(guī)則相同的稅收待遇。此外，對(duì)于2018年之前的納稅年度，高達(dá)100萬(wàn)美元的房屋凈值債務(wù)的利息也可以扣除。

這些能被扣除利息的貸款包括：

抵押貸款買(mǎi)房

抵押貸款買(mǎi)房是指抵押貸款來(lái)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)，你能享受抵押貸款利息的減免。抵押貸款買(mǎi)房是指借款方提供一定的抵押品作為貸款的擔(dān)保以保證貸款的到期償還，貸款人向借款方提供資金購(gòu)買(mǎi)房屋。

第二抵押貸款

第二抵押貸款又叫做二次抵押貸款，是指將已做抵押的抵押物再次抵押，從特定放款人處獲得貸款。第二抵押貸款落后于第一抵押貸款，這意味著第二抵押貸款對(duì)貸款人來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)更大，因此一般來(lái)說(shuō)第二貸款的利率會(huì)比第一貸款更高，因此第二貸款能夠享受政府提供的利率優(yōu)惠政策。值得注意的是，當(dāng)貸款違約時(shí)，第一抵押貸款將在第二抵押貸款之前得到償還。

申請(qǐng)第二抵押貸款時(shí)，你不需要還錢(qián)以前的貸款，你可以直接再次抵押再次獲得貸款，這樣減少的中間環(huán)節(jié)可以節(jié)省不少的時(shí)間和金錢(qián)成本。

信用額度貸款

信用額度貸款是指金融機(jī)構(gòu)與客戶(hù)可以借入的最大貸款額的客戶(hù)之間的安排。借款人可以隨時(shí)從信用額度中獲取資金，只要不超過(guò)協(xié)議中規(guī)定的最高金額即信用額度并且及時(shí)按條款支付還款與利息。大多數(shù)的信用額度貸款是無(wú)抵押的貸款，借款人不需要向貸款人承諾任何抵押物的抵押。

值得注意的是房屋凈值信貸額度，這是最常見(jiàn)的安全信用額度貸款類(lèi)型。房屋凈值信貸額度由房屋的市場(chǎng)價(jià)值減去所欠的金額擔(dān)保，這成為確定信貸額度的基礎(chǔ)。通常，信貸限額等于房屋市場(chǎng)價(jià)值的75%或80%減去抵押貸款所欠的金額。房屋凈值信貸額度通常會(huì)有一個(gè)抽獎(jiǎng)期，為期十年，在此期間借款人可以獲得可用資金，償還并再次借款。在提取期結(jié)束后，余額到期，或延長(zhǎng)貸款以支付余額。房屋凈值信貸額度通常具有期末成本，支付的利息在滿(mǎn)足條件的情況下能夠扣除。

房屋凈值貸款

房屋凈值貸款是指借款人以自己的家作為抵押來(lái)獲取資金的方式。貸款的金額由財(cái)產(chǎn)的價(jià)值決定，財(cái)產(chǎn)的價(jià)值將由貸款機(jī)構(gòu)的估價(jià)師來(lái)確定。房屋凈值貸款通常用于支付房屋維修，醫(yī)療費(fèi)用或者大學(xué)教育等等的主要費(fèi)用。

注意，如果貸款不是你家的擔(dān)保債務(wù)，則被視為個(gè)人貸款，你支付的利息通常不可扣除。

?你的住房抵押貸款必須由你的主要住宅或第二套房屋抵押。你不能扣除第三個(gè)房屋、第四個(gè)房屋等的抵押貸款利息。

房屋抵押貸款利息扣除的對(duì)象有哪些？

能得到貸款利息扣除的對(duì)象

① 在美國(guó)，如果你是主要的借款人你將有法律義務(wù)支付債務(wù)，但當(dāng)你支付款項(xiàng)后你將獲得房屋抵押貸款利息的扣除。

② 如果你已婚，并且你和你的配偶都簽了貸款合同，那么你們兩個(gè)都是主要的借款人，當(dāng)你們償還款項(xiàng)后就可以得到房屋抵押貸款利息的扣除。

不能得到貸款利息扣除的對(duì)象

如果你進(jìn)行抵押貸款是為了幫助你的孩子來(lái)支付資金，那么只有當(dāng)你和孩子共同簽署貸款合同時(shí)，你才能獲得房屋抵押貸款的利息的扣除。

我可以扣除的金額是否有限制？

答案當(dāng)然是有限制的。如果所有抵押貸款是在2018年之前的稅收年度用于購(gòu)買(mǎi)、建造或改善你的第一套住房（以及第二套住房，如果適用）的且總額超過(guò)100萬(wàn)美元（如果你使用已婚申請(qǐng)單獨(dú)身份，則為50萬(wàn)美元），則你的扣除通常是有限的。2017年之后，此限額已經(jīng)降至75萬(wàn)美元。值得注意的是，截至2017年12月14日前存在的抵押貸款將繼續(xù)享受與舊規(guī)則相同的稅收待遇。

對(duì)于2018年之前的納稅年度的抵押貸款，無(wú)論你如何使用貸款收益，你通常還可以扣除最高100萬(wàn)美元的房屋凈值債務(wù)利息（如果你已婚并單獨(dú)提交，則為50萬(wàn)美元）。