貸款分抵押貸款和無抵押貸款，一般的情況下，大多數(shù)人貸款都是需要抵押的，除非條件特別優(yōu)越，收入特別穩(wěn)定，才可能申請到無抵押貸款。

而抵押貸款類型，在我國金融機構(gòu)眼里，就剩下兩種：一種房產(chǎn)抵押，另一種是車子抵押。畢竟，在機構(gòu)眼里，這兩樣資產(chǎn)，還是比較值錢的。

今天，我們就聊聊，房產(chǎn)抵押貸款能貸多少，能貸多久？

一、先回答房產(chǎn)抵押貸款能貸多少的問題

1、根據(jù)銀行通過對抵押房產(chǎn)的市值，進行專業(yè)綜合評估得出一個估值，按照這個估值，給予房產(chǎn)估值市值的50%到90%比例發(fā)放貸款額度。

（1）一般情況下，住宅類商品房可貸款到銀行估值市值的70%，與此同時，銀行還會根據(jù)客戶資質(zhì)情況，會有降低成數(shù)的操作；特殊銀行能做到80%-90%，不過這都是大銀行，大機構(gòu)的特批處理方式。

注意，住宅類商品房估值市值貸款比例最高，都不可能全部貸款。

（2）商業(yè)類（寫字樓、商鋪、酒店式公寓等）房產(chǎn)可貸到銀行估值市值的50%-60%左右，很難超過70%。

2、房產(chǎn)抵押貸款多少的影響因素比較多，我們可以歸納為以下五點：

（1）房產(chǎn)變現(xiàn)情況，變現(xiàn)能力強，貸款獲得的貸款額度越高

比如，一線城市房產(chǎn)變現(xiàn)能力強，二三線城市房產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，房產(chǎn)貸款額度會有比較大的差距。

（2）房齡情況，一般房齡超過20年就很難抵押，銀行比較喜歡新樓盤抵押，抵押貸款獲得貸款額度會更高。

比如，一個老房子已經(jīng)建了30年，銀行就不會接受，即便特殊情況下接受，獲得貸款額度也非常低，可能不到20%的比例。

（3）房產(chǎn)面積，房子小于50平米很難拿到抵押貸款，面積越小可貸款額度月底。

房屋面積小，不利于轉(zhuǎn)讓或出售，萬一抵押貸款還不起抵押款，銀行風險就會大增。

（4）選擇的貸款機構(gòu)不同，國有大型商業(yè)銀行、中型商業(yè)銀行和民營中小銀行給予貸款的額度，也會不同。

從我國地產(chǎn)調(diào)控情況來看，大型商業(yè)銀行給予的貸款額度比較高，因為資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，風險處置能力強，民營中小銀行很難承擔抵押貸款的風險，降低貸款額度系數(shù)，比較安全有保障。

（5）選擇評估機構(gòu)，房產(chǎn)抵押最終是要根據(jù)房產(chǎn)專業(yè)評估機構(gòu)的估值來發(fā)放貸款額度。

要選擇國家認可的權(quán)威房產(chǎn)評估機構(gòu)，當然，越是權(quán)威，可能估值會更合理，獲得貸款額度可能會更高。

二、房產(chǎn)抵押貸款，能貸多久？

貸款是有期限的，不可能是無期限的，因為其牽涉到還款的有效性和及時性，沒有永久貸款。

而貸款時間長短，是要根據(jù)抵押物和貸款用途不同，貸款年限也會不同。我們常常看到使用車輛作為抵押物的，貸款最長年限不超過5年。因為車輛使用壽命比較短，不可能長時間。

房產(chǎn)抵押貸款，根據(jù)其貸款用途不同，有所不同，也做出了相應(yīng)的時間限制：

1、抵押房產(chǎn)的貸款用于企業(yè)經(jīng)營，貸款期限最長不得超過5年

現(xiàn)實生活中，不少創(chuàng)業(yè)的人，就會出現(xiàn)因為資金緊缺，選擇將房屋抵押融資，而這個貸款期限是最短的，因為企業(yè)經(jīng)營風險巨大。

2、抵押房產(chǎn)的貸款用于個人消費，貸款期限最長不超過10年

比如，用抵押房產(chǎn)的貸款，用于買車，這個額度不大，期限長有利于個人時間更充分

3、抵押房產(chǎn)的貸款用于購買住房，貸款期限最長不超過30年

也就是，已經(jīng)擁有一套或幾套房的人，通過抵押貸款，獲得購買更多的房產(chǎn)貸款，期限相對比較長。