貸款條件播報

編輯

1、在銀行開立基本賬戶或一般賬，具有貸款證(卡)，且無不良信用記錄；

2、在銀行的信用評級在BB以上（含），資產負債率原則上不高于70%；

3、經營和財務狀況良好，具有還本付息能力；

4、擁有經營性物業(yè)全部產權,持有合法、有效的土地使用權證和房產所有權證；獲得土地使用權證的方式為國有出讓土地；

5、董事會或有權決策機構同意將其擁有的經營性物業(yè)作為貸款抵押物；

6、書面承諾物業(yè)經營所產生的資金結算、代收代付等中間業(yè)務在銀行辦理，接受銀行對物業(yè)經營收入、支出款項的監(jiān)管。

貸款風險播報

編輯

一是把握市場風險。經營性物業(yè)抵押貸款期限較長，貸款期內不確定和不可預見因素較多，經濟發(fā)展周期和房地產市場周期變動、借款人高估抵押物價值或將市場租售情況不理想的項目抵押給銀行，都可能導致抵押不足，項目出租率和租金水平降低，從而影響貸款安全。因此要真實客觀地評估抵押物市場價值，嚴格貸款用途，杜絕借款人降低注冊資本、抽減股本、不當分配利潤等降低所有者權益的行為。

二是把握客戶和項目風險。貸款對象須是信用等級和開發(fā)資質較高，財務狀況良好，商業(yè)地產開發(fā)業(yè)績優(yōu)良或物業(yè)經營管理經驗豐富，招商引資能力和市場培育、運作能力較強的優(yōu)質客戶。經營性物業(yè)原則上是位于城市中央商務區(qū)和中心商業(yè)區(qū)等城市中心繁華地段，并投入運營一段時間，出租率較高，經營狀況良好的低風險項目。

三是把握利率風險。關注通貨膨脹率和市場利率的變化，對經營性物業(yè)抵押貸款的實際利息收入的影響。四是把握貸后管理風險。經營行要及時掌握項目租售情況，準確估算項目經營性現(xiàn)金流量，認真做好項目資金監(jiān)管，制定科學合理的還款計劃，確保按期償還貸款本息，有效控制和化解貸款風險。

貸款特點播報

編輯

1、用于抵押的經營性物業(yè)必須是借款人自己擁有的、位于商業(yè)繁華地段的、用于對外出租并以所收取的租金作為還款來源的貸款。

2、貸款可用于公司經營范圍內合法合規(guī)的資金需求，包括但不限于置換負債性資金和超過項目資本金規(guī)定比例以上的資金。

3、抵押物的價值必須由具有建設部發(fā)布的《房地產估價機構管理辦法》中具有二級（含）以上房地產估價機構資質條件的房地產評估公司評估。

貸款優(yōu)勢播報

編輯

（1）貸款用途靈活。經營性物業(yè)抵押貸款解決了房地產企業(yè)貸款用途監(jiān)管難的問題，對于自行建造的物業(yè)，可用于置換負債性資金和超過項目資本金規(guī)定比例以上的自有資金，即置換出來的是屬于房地產企業(yè)的自有資金，銀行對企業(yè)的自有資金的使用監(jiān)管力度可適當降低。

（2）貸款期限長。普通的抵押貸款，貸款期限一般1年，企業(yè)面臨的還款壓力較大，經營性物業(yè)抵押貸款，貸款期限最長可達10年，企業(yè)可獲得長期穩(wěn)定的資金。

（3）還款方式靈活、減輕企業(yè)財務管理費用?？筛鶕?jù)企業(yè)資金安排和經營性物業(yè)現(xiàn)金流狀況合理安排還款計劃，經營性物業(yè)抵押貸款的還款來源是經營性物業(yè)的穩(wěn)定的現(xiàn)金流，物業(yè)的所有租金監(jiān)管到對應銀行，即保證了貸款的按時歸還，又節(jié)省了借款人的財務人員工作量和財務管理成本，使企業(yè)還款壓力降到最低。

（4）操作簡單，解決企業(yè)融資難問題。經營性物業(yè)抵押貸款操作簡單，經營性物業(yè)抵押貸款主要關注抵押物的價值和貸款期內的現(xiàn)金流，只要滿足這兩點條件（即貸款第一還款來源和第二還款來源）的經營性物業(yè)均可操作經營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務，企業(yè)可容易得獲得銀行貸款。