二手交易中困擾買賣雙方的“解抵押”難題有了新突破。

今日（8月17日），濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局協(xié)同濟(jì)南住房公積金中心、市司法局等宣布，創(chuàng)新推出二手房“帶押過戶”登記，對于存在抵押的房產(chǎn)要上市交易的，無須提前還貸或墊付資金，即不用先歸還原來的房貸，就可以完成過戶、重新抵押并發(fā)放新的住房貸款。

據(jù)濟(jì)南市委、市政府新聞發(fā)布會介紹，目前，該模式已在建行、工行、北京銀行等多家銀行試點成功，將在全市二手房市場全面推行。

但濟(jì)南并不是唯一推出二手房“帶押過戶”的城市。據(jù)南都·灣財社記者了解到，今年以來，青島、昆明等城市均推出了相關(guān)規(guī)定。據(jù)媒體報道，青島西海岸新區(qū)不動產(chǎn)登記中心已在2022年5月實現(xiàn)了第一筆“帶押過戶”的業(yè)務(wù)；而云南也在今年8月成功辦理首筆二手房“帶抵押過戶”合并登記。

二手房“帶押過戶”流程這么走

從二手房“帶押過戶”登記的交易流程直觀來看，該模式實現(xiàn)流程的簡化，縮短了交易周期。

據(jù)介紹，濟(jì)南“帶押過戶”實施后，只需要“進(jìn)一個窗口，提交一套材料，辦理一次業(yè)務(wù)”，買賣雙方無需跑腿，轉(zhuǎn)移和抵押“雙預(yù)告登記”通過銀行就可以完成線上申請，轉(zhuǎn)移登記和抵押登記可同步辦理，抵押預(yù)告登記自動轉(zhuǎn)為本登記，賣方在辦理轉(zhuǎn)移登記的當(dāng)天或第二天就可以拿到購房款，結(jié)清原銀行貸款。一方面減少了群眾跑腿次數(shù)，另一方面，辦理時限由原先的十幾天壓縮至1-3個工作日辦結(jié)。

而在昆明，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理二手房“帶抵押過戶”合并登記工作主要有以下流程步驟：一是賣方申請?zhí)崆斑€款，買方申請按揭貸款；二是銀行向產(chǎn)權(quán)交易管理部門申請抵押狀態(tài)下進(jìn)行網(wǎng)簽；三是轉(zhuǎn)移登記、新設(shè)抵押登記、解除原抵押登記同步辦；四是銀行放款。

另外在青島，“帶押過戶”的舉措是在二手房交易中，省去了“買家墊資或者賣家借款—賣家去銀行還貸—解除抵押—申請抵押過戶”這一繁雜流程。在押房屋交易前賣方無需先還貸解押，買賣雙方在債權(quán)人同意的前提下可直接申請“帶押過戶”，且購房人可利用該房屋再次申請抵押貸款。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在對相關(guān)政策的點評中提到，從流程方面看，過去的模式是“房東籌錢償還二手房剩余貸款-房東賣房-下家付款-房東收款”，而現(xiàn)在的模式是“房東賣房-下家付款-房東償還二手房剩余貸款和收款”。

“此類新交易模式具有便捷、高效和安全的屬性。”他進(jìn)一步提到，便捷是指買賣雙方流程的簡化，高效是指業(yè)務(wù)周期的縮短，而安全的角度來看是全程的交易均是在資金監(jiān)管協(xié)議下進(jìn)行的，買賣雙方的交易均有保障。

濟(jì)南二手房價已連跌11個月

為何多城在同步推進(jìn)二手房“帶押過戶”登記的舉措？廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受采訪中提到，“近年來，不管是濟(jì)南，還是山東省，抑或珠三角、全國，二手房占全部房屋交易比重是下降的，主要原因之一就是，二手房交易成本太高，周期太長?！?/p>

他同時提到，只要掛牌價不低于市場價的熱點區(qū)域，二手房交易普遍需要6-12個月的周期，其中贖樓和貸款就占了其中的一半，這便導(dǎo)致“賣一買一”的換房需求受阻，影響了新房交易，沖擊到房地產(chǎn)良性循環(huán)。

據(jù)南都·灣財社記者了解到，濟(jì)南今年以來二手房價已經(jīng)經(jīng)歷11連跌，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，6月份濟(jì)南二手房價格環(huán)比下降0.1％，同比下降2.4％；7月份濟(jì)南二手房價格環(huán)比下降0.2%，同比下降3.0%。

而據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，昆明今年的二手房價同比方面，自2月起已經(jīng)連續(xù)跌了4個月，至今年6月止跌回升，進(jìn)入7月后，價格再次下跌。再看青島，國家統(tǒng)計局統(tǒng)計7月青島二手房住宅價格環(huán)比下降0.3%，同比則下降1.6%。

隨著“帶押過戶”登記舉措的實施，二手房市場或?qū)⒂瓉碜兓?/p>

“這一政策有助于加快換房需求入市，提升新房交易量有所助力，會促進(jìn)新市民購買二手房及在該城市扎根落戶?！崩钣罴翁岬剑^去也有城市試圖推進(jìn)這項政策，但由于擔(dān)心風(fēng)險，銀行之間的協(xié)調(diào)等，并未有效推進(jìn)。而濟(jì)南的新政，有望縮短交易周期，甚至縮短一半?？蓪⒃撃Ｊ皆谌珖茝V，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出，短期來看，“濟(jì)南模式”也為其他城市提供了參考借鑒，預(yù)計未來將有更多城市跟進(jìn)，在二手房交易方面給予政策支持。

那么政策的落地是否會給二手房市場帶來正反饋？陳文靜認(rèn)為，近期江蘇的蘇州、無錫、山東濟(jì)南等城市均調(diào)整了房地產(chǎn)政策方向，為了更好地支持住房剛性和改善性需求，經(jīng)濟(jì)大省的住房政策有望進(jìn)一步加快優(yōu)化落地，“這部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場，特別是熱點城市的市場活躍度有望好轉(zhuǎn)?！?/p>

南都·灣財社記者 孫陽